觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 因?yàn)楸舜说氖祜瑢?duì)五礦建設(shè)董事總經(jīng)理何劍波先生的訪問(wèn)，更像是老友間默契的相約，在一個(gè)特定的時(shí)間點(diǎn)，將行業(yè)、公司的動(dòng)態(tài)和變化娓娓道來(lái)。

 

如同何劍波所說(shuō)，2014年行業(yè)的變化來(lái)得有些突然，沒(méi)有大的突發(fā)事件，沒(méi)有政策性原因，沒(méi)有指標(biāo)性事件，不知不覺(jué)市場(chǎng)就發(fā)生了比較大的變化，就像股市的陰跌。

 

對(duì)于有準(zhǔn)備的人來(lái)說(shuō)，變化就意味著機(jī)會(huì)。據(jù)何劍波介紹，在2013年市場(chǎng)尚好的時(shí)候，五礦建設(shè)就在把控風(fēng)險(xiǎn)，梳理發(fā)展戰(zhàn)略，從而得出了未來(lái)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的三個(gè)原則，即聚焦、提速、升級(jí)，應(yīng)對(duì)本輪周期性變化的同時(shí)，也謀求實(shí)現(xiàn)公司的跨越式發(fā)展。

 

行業(yè)：更可怕的變化

 

何劍波認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整與前兩次迥然不同。2008年那次調(diào)整，雖然說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)也有泡沫，漲得比較高，但主要是受外來(lái)因素沖擊。面對(duì)世界金融危機(jī)，政府推出4萬(wàn)億應(yīng)對(duì)舉措，形成了大起大落。

 

2011年底到2012年的第二次調(diào)整，主要?jiǎng)右蚴菄?guó)務(wù)院出臺(tái)限購(gòu)等調(diào)控政策，并且這次調(diào)整實(shí)際上是為了消化4萬(wàn)億刺激政策引起的房地產(chǎn)泡沫。

 

“所以這兩次都是有標(biāo)志性的事件，是以國(guó)務(wù)院發(fā)文件的形式，整個(gè)市場(chǎng)也快速冷卻。”何劍波總結(jié)道，后來(lái)過(guò)了大概一年時(shí)間，有一些積壓的需求釋放出來(lái)了，加之政策有些松動(dòng)，市場(chǎng)旋即又恢復(fù)了好日子。

 

相比之下，這次調(diào)整既沒(méi)有外來(lái)的沖擊，又沒(méi)有行政性的干預(yù)，更多的是有一些特殊的背景。首先是基本面因素的影響，即整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)處在下行通道。新一屆政府執(zhí)政之后，要穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革，改變過(guò)去粗放式發(fā)展的方式，就是要降溫。

 

“支撐房地產(chǎn)發(fā)展最主要的指標(biāo)就是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)了居民收入的增長(zhǎng)，然后帶來(lái)支付能力，有需求房?jī)r(jià)才能往上走。”何劍波解釋稱。

 

第二個(gè)因素就是整個(gè)房地產(chǎn)的供需結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大變化。過(guò)去的一些年基本上是供不應(yīng)求的狀況，尤其最開(kāi)始是全面短缺，到后來(lái)是一二線城市短缺?，F(xiàn)在來(lái)說(shuō)，除了個(gè)別城市，整體都是供求平衡。

 

何劍波認(rèn)為，過(guò)去三年房地產(chǎn)很火的時(shí)候，投資規(guī)模、開(kāi)工面積，包括土地出讓規(guī)模都非常大，是成倍的增長(zhǎng)，這樣導(dǎo)致后續(xù)的供應(yīng)量很大。而供應(yīng)量在短期內(nèi)不容易被消化。

 

“這個(gè)變化比政策性干預(yù)更可怕，影響更為深遠(yuǎn)，更為長(zhǎng)久。它是實(shí)質(zhì)性的，不是短期內(nèi)的，這是基本面的因素。”除此之外，金融方面的因素也造成了一定的影響。“今年的金融政策也是趨緊，整個(gè)銀行的資金非常緊張，不管是開(kāi)發(fā)貸還是各種按揭貸款都收得非常緊，成本也很高，這也是影響了房地產(chǎn)企業(yè)的周轉(zhuǎn)。”

 

對(duì)于有大量負(fù)債、財(cái)務(wù)杠桿較高的地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，周轉(zhuǎn)很重要。何劍波舉例稱，很多房企的平均資金成本都是8%到10%，甚至更高。而房地產(chǎn)的凈利潤(rùn)率一般也就10%左右，如果資金壓在這里一年不動(dòng)就沒(méi)利潤(rùn)了，壓兩年可能就虧損了。所以對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，金融也是非常重要的晴雨表。

 

“從去年到今年這個(gè)時(shí)候，正好是一個(gè)倒V字形，現(xiàn)在對(duì)這個(gè)行業(yè)肯定是有挑戰(zhàn)的。”但何劍波同時(shí)指出，調(diào)整對(duì)于行業(yè)來(lái)說(shuō)未必是壞事情，市場(chǎng)緊一點(diǎn)，有一定的壓力，會(huì)讓開(kāi)發(fā)商及整個(gè)行業(yè)更冷靜和理性。

 

他進(jìn)一步解釋稱，市場(chǎng)如果一直這樣不斷升高，其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)并沒(méi)有消除，只是在累積。可能到最后一天泡沫破裂的時(shí)候，是大家全盤(pán)皆輸。但如果在這個(gè)過(guò)程中出現(xiàn)幾次緊縮，有一些壓力，甚至銷售下滑，對(duì)所有的企業(yè)來(lái)說(shuō)就是一次壓力測(cè)試，會(huì)讓每個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者都冷靜地看一看自己的經(jīng)營(yíng)策略對(duì)不對(duì)，對(duì)市場(chǎng)的判斷是否過(guò)于樂(lè)觀，自己的抗風(fēng)險(xiǎn)能力行不行。

 

企業(yè)：看誰(shuí)跑得久

 

即使在2013年市場(chǎng)順風(fēng)順?biāo)臅r(shí)候，何劍波領(lǐng)導(dǎo)下的五礦建設(shè)依然保持謹(jǐn)慎穩(wěn)健的開(kāi)發(fā)風(fēng)格。

 

以拿地為例，在去年土地市場(chǎng)一片火熱、高溢價(jià)拿地成為常態(tài)的行業(yè)背景下，五礦建設(shè)參與競(jìng)標(biāo)的每個(gè)項(xiàng)目均無(wú)火爆局面出現(xiàn)，最后到手的項(xiàng)目，溢價(jià)率一般都保持在20%到30%的可承受范圍內(nèi)。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

 

更為重要的是，去年五礦建設(shè)在開(kāi)發(fā)、銷售、沖業(yè)績(jī)的同時(shí)，也在梳理自身的發(fā)展思路和戰(zhàn)略，現(xiàn)在看來(lái)亦可作為公司應(yīng)對(duì)行業(yè)周期性調(diào)整的策略。

 

第一是要聚焦，聚焦包括兩個(gè)方面的含義，一方面是投資區(qū)域聚焦，要做重點(diǎn)城市。重點(diǎn)城市包括經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，像長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海，包括一些一二線城市，進(jìn)入三線要非常慎重，另外就是選擇管理團(tuán)隊(duì)能夠輻射到的區(qū)域、城市。

 

另一個(gè)方面的聚焦就是產(chǎn)品，立足住宅開(kāi)發(fā)為主，占到70%，住宅開(kāi)發(fā)里面又以剛需首改為主。“我們并不排斥商業(yè)，但是要以銷售型商業(yè)為主。”

 

第二是要提速，提升開(kāi)發(fā)管理的速度和效率，開(kāi)發(fā)周期縮短、開(kāi)發(fā)速度加快最行之有效的方法就是標(biāo)準(zhǔn)化和系列化。

 

五礦建設(shè)的產(chǎn)品業(yè)已形成了系列，一個(gè)是在城市中心區(qū)的金城系列，定位是中高端城市高層住宅，像南京御江金城、崇文金城，去年底拿的長(zhǎng)沙地塊也準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)金城系列。

 

除此之外，五礦的產(chǎn)品線還包括一線城市豪宅系列以及在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的遠(yuǎn)郊、以休閑度假產(chǎn)品為主的小鎮(zhèn)系列。

 

第三個(gè)是升級(jí)。據(jù)何劍波介紹，升級(jí)就是指公司管理等各個(gè)方面都要有比較明顯的提升。“我們制定了十大行動(dòng)，包括投資、財(cái)務(wù)管理、人力資源管理、品牌管理、客戶滿意度等10個(gè)方面，每年要有一個(gè)任務(wù)、指標(biāo)，去改進(jìn)、完善，讓我們的管理提升能夠上到一個(gè)新的水平。”

 

在何劍波看來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力很重要的體現(xiàn)就是對(duì)行業(yè)周期的把握，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的周期性很強(qiáng)，過(guò)去短短六七年就有了三個(gè)周期，基本上兩三年就是一個(gè)周期，來(lái)得很快，去得也很快，漲潮很快，退潮也很快，所以一定要看準(zhǔn)。

 

與很多同行的觀點(diǎn)一致，何劍波也認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在是進(jìn)入了下半場(chǎng)，就是說(shuō)企業(yè)要有一個(gè)新的觀念，即這個(gè)行業(yè)不是那么輕易能掙錢(qián)的行業(yè)。“上半場(chǎng)是短跑，下半場(chǎng)是長(zhǎng)跑；上半場(chǎng)看誰(shuí)跑得快，下半場(chǎng)就看誰(shuí)跑得久。”

 

同行：不做藝術(shù)家

 

除了行業(yè)大趨勢(shì)的變化，在新陳代謝規(guī)律下，地產(chǎn)圈亦不斷有新的故事和角色登場(chǎng)。

 

今年上半年來(lái)，融創(chuàng)并購(gòu)綠城可謂備受業(yè)內(nèi)矚目的焦點(diǎn)。談及綠城，何劍波直言，好的跟貴的不是一回事。他認(rèn)為綠城高昂的土地成本成為重負(fù)。“項(xiàng)目的成本在那里擺著，我覺(jué)得土地成本過(guò)高是一個(gè)基本的因素。”

 

同時(shí)何劍波還指，作為地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，不應(yīng)只做一個(gè)類型的項(xiàng)目，而是需要有整體的產(chǎn)品線，要有產(chǎn)品的組合、業(yè)務(wù)的組合。產(chǎn)品線太單一，遇到風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，投資需求降低的時(shí)候，就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。

 

“綠城的定位是做中國(guó)的勞斯萊斯，賭對(duì)了就可以做得很好。綠城確實(shí)引領(lǐng)了這個(gè)市場(chǎng)，但前提是公司要有雄厚資本才能扛得住。歸根結(jié)底，地產(chǎn)商是企業(yè)家，不是藝術(shù)家。”

 

至于到今年形成高峰的房企海外掘金潮，何劍波認(rèn)為政治因素是開(kāi)發(fā)商必須要認(rèn)真思量的風(fēng)險(xiǎn)。他以房企出海較為集中的目的地馬來(lái)西亞為例，東南亞很多國(guó)家政治不太穩(wěn)定，有較多排華反華情緒，大規(guī)模在海外建設(shè)項(xiàng)目，也許有一天會(huì)出現(xiàn)反對(duì)聲音。

 

“海外投資跟國(guó)內(nèi)投資一個(gè)很大的差別，不是說(shuō)語(yǔ)言、文化的差別，而是政治。因?yàn)槿魏我粋€(gè)國(guó)家都要保護(hù)本國(guó)的利益，而這個(gè)利益往往是通過(guò)政治的形式反映出來(lái)。”

 

今年以來(lái)，電商崛起也成為行業(yè)內(nèi)的熱門(mén)話題，多個(gè)與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合的地產(chǎn)平臺(tái)的誕生亦賺足眼球。何劍波認(rèn)為新興平臺(tái)確實(shí)有需要突破的問(wèn)題。從銷售來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)有很多自身的特點(diǎn)。

 

首先，房地產(chǎn)是高總價(jià)的產(chǎn)品，消費(fèi)者會(huì)很慎重，愿意為交易多付出一點(diǎn)時(shí)間和精力。

 

第二，房地產(chǎn)是實(shí)物，而且是一房一價(jià)，每一個(gè)產(chǎn)品都不一樣，必須要去實(shí)地看的，看圖都不行，可能會(huì)上當(dāng)。

 

第三個(gè)，房地產(chǎn)交易是國(guó)家法律制度中一個(gè)很?chē)?yán)格的交易，有很?chē)?yán)格的法律程序，這些東西不可能在網(wǎng)上實(shí)現(xiàn)。“雖然說(shuō)電商跟房地產(chǎn)的結(jié)合，營(yíng)銷是先頭部隊(duì)，是第一塊試驗(yàn)田。但因?yàn)橛猩鲜鲆蛩?，也不是很容易成功?rdquo;#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

 

以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)五礦建設(shè)董事總經(jīng)理何劍波先生的專訪實(shí)錄：

 

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：每年我們都做何總的訪問(wèn)，您這一年有什么變化？五礦有什么變化？

 

何劍波：這個(gè)很難一概而論，這一年個(gè)人的變化不大，企業(yè)有一些變化，市場(chǎng)的變化更大，行業(yè)的變化也比較大。

 

行業(yè)的變化大家都知道，主要是從今年初開(kāi)始的，和去年相比應(yīng)該是兩重天。去年年初開(kāi)始是低開(kāi)高走，今年是高開(kāi)低走，完全是下行的，而且變化得還比較快。

 

其實(shí)沒(méi)有什么大的突發(fā)事件或者說(shuō)政策性原因，沒(méi)有什么指標(biāo)性事件，不知不覺(jué)中市場(chǎng)就發(fā)生了比較大的變化。

 

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：像不像股市的陰跌？

 

何劍波：對(duì)，我認(rèn)為今年市場(chǎng)的調(diào)整有特點(diǎn)。過(guò)去五六年，我們經(jīng)歷了三次調(diào)整，今年這次調(diào)整跟前兩次不一樣。

 

2008年調(diào)整主要是外來(lái)因素沖擊，雖然說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)也有泡沫，漲得比較高，但主要是世界金融危機(jī)的沖擊，政府推出了4萬(wàn)億應(yīng)對(duì)，形成了大落大起，是外在因素和政府刺激。

 

第二次是在2011年底到2012年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)限購(gòu)等調(diào)控政策，而且這次調(diào)整實(shí)際上是為了消化4萬(wàn)億刺激政策引起的房地產(chǎn)泡沫，但是采取的是非常強(qiáng)的政策手段來(lái)限購(gòu)。所以這兩次都是有標(biāo)志性事件的，是以國(guó)務(wù)院發(fā)文件形式，市場(chǎng)也是快速冷卻。后來(lái)過(guò)了大概有一年時(shí)間，市場(chǎng)又恢復(fù)了好日子，一是有一些被積壓的需求釋放出來(lái)，另外是政策有些松動(dòng)。

 

這次調(diào)整跟前兩次不一樣，既沒(méi)有外來(lái)的沖擊，又沒(méi)有行政性的干預(yù)，更多的是有一些特殊的背景，可以說(shuō)基本面因素的影響。第一個(gè)因素是宏觀經(jīng)濟(jì)處在下行通道，新一屆政府上來(lái)之后，要穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革，改變過(guò)去粗放式發(fā)展的方式，就是要降溫。其實(shí)支撐房地產(chǎn)發(fā)展最主要的指標(biāo)就是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)了居民收入的增長(zhǎng)，帶來(lái)支付能力，有需求房?jī)r(jià)才能往上走。

 

第二個(gè)因素是整個(gè)房地產(chǎn)的供需結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大變化。過(guò)去一些年基本上是供不應(yīng)求的狀況，尤其最開(kāi)始是全面短缺，到后來(lái)是一二線城市短缺?，F(xiàn)在來(lái)說(shuō)，除了個(gè)別城市，整體都是供求平衡。尤其是在過(guò)去三年，在房地產(chǎn)很火的時(shí)候，投資規(guī)模、開(kāi)工面積包括土地出讓規(guī)模都非常大，都是成倍增長(zhǎng)，導(dǎo)致后續(xù)的供應(yīng)量很大，在短期內(nèi)不容易被消化。這個(gè)我覺(jué)得是一個(gè)基本面的因素，這需要市場(chǎng)的自身調(diào)整。

 

所以我們說(shuō)這次是陰跌，悄無(wú)聲息地發(fā)生變化，就是因?yàn)楣┬杞Y(jié)構(gòu)在發(fā)生變化。這個(gè)變化我認(rèn)為比政策性的干預(yù)更可怕，影響更為深遠(yuǎn)，更為長(zhǎng)久。它是實(shí)質(zhì)性的，不是短期內(nèi)的，這是基本面的因素。

 

還有金融方面，今年的金融政策也是趨緊，銀行的資金非常緊張，不管是開(kāi)發(fā)貸還是各種按揭貸款都收得非常緊，成本也很高，這也影響了房地產(chǎn)企業(yè)的周轉(zhuǎn)。

 

因?yàn)榉科笠话愣加写罅康呢?fù)債，財(cái)務(wù)杠桿都比較高，周轉(zhuǎn)很重要。如果企業(yè)周轉(zhuǎn)比預(yù)計(jì)的慢了一年，利潤(rùn)基本上就被吃掉了。很多房企的平均資金成本都是8%到10%，甚至更高，而房地產(chǎn)的凈利潤(rùn)率一般也就10%左右，如果資金壓在這里一年不動(dòng)就沒(méi)利潤(rùn)了，壓兩年可能就虧損了。所以對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，金融是很重要的晴雨表。

 

另一方面，銀行本身的資金成本也在增加，資金緊張對(duì)市場(chǎng)有很大的影響。從去年到今年這個(gè)時(shí)候，正好是一個(gè)倒V字形，所以現(xiàn)在行業(yè)肯定是有挑戰(zhàn)的。但我認(rèn)為也不是壞事情，市場(chǎng)緊一點(diǎn)，有一定的壓力，會(huì)讓開(kāi)發(fā)商、讓行業(yè)更冷靜和理性。

 

因?yàn)槭袌?chǎng)如果一直不斷地升高，其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)并沒(méi)有消除，只是在累積?？赡艿阶詈笠惶炱频臅r(shí)候，是大家都全盤(pán)皆輸。

 

在這個(gè)過(guò)程中出現(xiàn)幾次緊縮，有一些壓力，甚至銷售的下滑，我覺(jué)得是對(duì)所有企業(yè)的一次壓力測(cè)試，會(huì)讓每個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者都冷靜地看一看自己的經(jīng)營(yíng)策略對(duì)不對(duì)，對(duì)市場(chǎng)的判斷是否過(guò)于樂(lè)觀，自己的抗風(fēng)險(xiǎn)能力行不行。

 

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：市場(chǎng)行情不好，一些撐不住的小企業(yè)會(huì)倒掉，對(duì)于五礦來(lái)說(shuō)是不是機(jī)會(huì)？#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

 

何劍波：對(duì)我們來(lái)說(shuō)確確實(shí)實(shí)是個(gè)機(jī)會(huì)，因?yàn)槲宓V經(jīng)營(yíng)的風(fēng)格是比較謹(jǐn)慎穩(wěn)健的，在2013年上了一個(gè)高峰，2012年只是一個(gè)過(guò)渡。

 

我們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的把控比較到位，去年也拿過(guò)項(xiàng)目，但是沒(méi)有去火拼。參加多次舉牌，有的沒(méi)拿到，最后拿到的溢價(jià)率也比較低，一般是20%-30%，這對(duì)我們來(lái)說(shuō)是可以接受的，而且位置都是處在城市核心區(qū)、主城區(qū)，產(chǎn)品都是剛需到首改的項(xiàng)目，這是我們挑選項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)。

 

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：去年公司拿的這批土地分布在哪里？

 

何劍波：南京和長(zhǎng)沙。南京就是今年入市的崇文金城項(xiàng)目，這兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)展都很順利。

 

崇文金城項(xiàng)目是去年3月底拿的地，今年4月底開(kāi)盤(pán)，到現(xiàn)在為止已經(jīng)銷售10個(gè)億，在這樣的市場(chǎng)情況下還是很成功的，而且價(jià)格也不低。高層單價(jià)在23000-24000元/平方米，今年6月份推了一批復(fù)式，單價(jià)賣(mài)到26000元/平方米，都是帶裝修的。如果說(shuō)在去年那個(gè)市場(chǎng)情況的話，就不是賣(mài)10個(gè)億了，可能賣(mài)到20個(gè)億。

 

這也是我們總結(jié)了過(guò)去多年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，而且摸清了市場(chǎng)的情況，未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展還是集中在剛需首改這一塊。

 

去年市場(chǎng)很好的時(shí)候，我們一方面在開(kāi)發(fā)、銷售、沖業(yè)績(jī)，另一方面梳理自己的發(fā)展思路、發(fā)展戰(zhàn)略，得出了公司將來(lái)做房地產(chǎn)的幾個(gè)原則。

 

第一是聚焦，聚焦有兩個(gè)方面，一方面是投資區(qū)域聚焦，要做重點(diǎn)城市，重點(diǎn)城市包括經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，像長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海，包括一些一二線城市，進(jìn)入三線要非常慎重，還有就是選擇管理團(tuán)隊(duì)能夠輻射到的區(qū)域、城市；另一個(gè)方面的聚焦就是產(chǎn)品，立足住宅開(kāi)發(fā)為主，占到70%，住宅開(kāi)發(fā)里面又以剛需首改為主。我們并不排斥商業(yè)，但是要以銷售型商業(yè)為主。

 

第二是提速，提升開(kāi)發(fā)管理的速度和效率要提高，開(kāi)發(fā)周期縮短、開(kāi)發(fā)速度加快最行之有效的方法就是標(biāo)準(zhǔn)化和系列化。我們的產(chǎn)品現(xiàn)在形成了幾個(gè)系列，一個(gè)是在城市中心區(qū)的金城系列，定位是中高端城市高層住宅，像南京御江金城、崇文金城，去年底拿的長(zhǎng)沙地塊也準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)金城系列。

 

除此之外，五礦的產(chǎn)品線還包括一線城市豪宅系列以及在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的遠(yuǎn)郊、以休閑度假產(chǎn)品為主的小鎮(zhèn)系列，這幾種產(chǎn)品都已經(jīng)形成標(biāo)準(zhǔn)化、系列化。為什么運(yùn)營(yíng)速度有很大提升也是這個(gè)原因。南京項(xiàng)目拿地之后是12個(gè)月開(kāi)盤(pán)，長(zhǎng)沙項(xiàng)目目標(biāo)也是9月份開(kāi)放，10月份開(kāi)盤(pán)，這是去年12月份拿的地，現(xiàn)在工程前期已經(jīng)做得差不多了。

 

第三是升級(jí)，升級(jí)就是指公司管理等各個(gè)方面都要有一個(gè)比較明顯的提升。我們制定了十大行動(dòng)，包括投資、財(cái)務(wù)管理、人力資源管理、品牌管理、客戶滿意度等10個(gè)方面，每年有任務(wù)、指標(biāo)去改進(jìn)、完善，讓我們的管理提升能夠上升到一個(gè)新的水平。

 

房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力很重要的一個(gè)體現(xiàn)就是對(duì)行業(yè)周期的把握，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的周期性很強(qiáng)。過(guò)去短短六七年就有了三個(gè)周期，基本上兩三年就是一個(gè)周期，來(lái)得很快，去得也很快，漲潮很快，退潮也很快，所以一定要看準(zhǔn)。

 

房地產(chǎn)現(xiàn)在進(jìn)入了下半場(chǎng)，企業(yè)要有新的觀念，就是行業(yè)不再那么輕易能掙錢(qián)。上半場(chǎng)是短跑，下半場(chǎng)是長(zhǎng)跑；上半場(chǎng)就看誰(shuí)跑得快，下半場(chǎng)就看誰(shuí)跑得久。

 

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：今年準(zhǔn)備銷售多少？達(dá)成目標(biāo)的難易程度如何？

 

何劍波：今年對(duì)外公布的目標(biāo)是80億元，半年完成了26個(gè)億，還是有相當(dāng)?shù)牟罹唷?/div>